Als Erbengemeinschaft Haus erben: Was ist zu beachten?

Donnerstag, 16 Juni 2016. Veröffentlicht in Aktuelles Kanzlei

Konflikte und Meinungsverschiedenheiten sind in Erbengemeinschaften an der Tagesordnung. Besonders kompliziert wird es dann, wenn eine Erbengemeinschaft eine Immobilie, also ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück gemeinschaftlich erbt. Dieser Blog soll aufzeigen, was alles zu beachten ist, wenn eine Erbengemeinschaft ein Haus erbt. Insbesondere sollen folgende Fragen beantwortet werden:

Welche allgemeinen Regelungen gelten in der Erbengemeinschaft hinsichtlich der Anteile am Haus?
Wie ist zu verfahren, wenn sich eine Erbengemeinschaft uneinig ist, was mit dem Haus geschehen soll?
Wie muss die Erbengemeinschaft beim Hausverkauf vorgehen?
Was muss die Erbengemeinschaft bei Miete und Vermietung beachten?
Wie ist das Wohnrecht im Haus in Bezug auf die Erbengemeinschaft geregelt?

Allgemeine Regelungen zu den Anteilen in der Erbengemeinschaft

Im Fall, dass mehrere Hinterbliebene ein Haus erben, so bilden sie nach §2032 Abs. 1 BGB eine Erbengemeinschaft. Somit wird das Haus gemeinschaftliches Eigentum aller Mitglieder der Erbengemeinschaft. Wenn im Testament oder im Erbvertrag keine anderslautende Regelung vorgesehen ist, steht allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft formal der gleiche Anteil am Erbe, also am geerbten Haus, zu. In juristischer Hinsicht bilden die Erben eine Gesamthandsgemeinschaft, welcher das ererbte Eigentum gemeinschaftlich zusteht. Zu beachten ist, dass nach der Teilung des Nachlasses das Privatvermögen der einzelnen Mitglieder der Erbengemeinschaft auch dazu herangezogen werden kann, um die nach gleichen Anteilen unter den Erben aufgeteilten Verbindlichkeiten zu begleichen.

Vorgehensweise der Erbengemeinschaft beim Hausverkauf

Erst nach der Eintragung aller Mitglieder der Erbengemeinschaft im Grundbuch können die Miterben über das Haus verfügen. Da die Erbengemeinschaft nur gemeinschaftlich über sämtliche im Nachlass befindlichen Gegenstände verfügen kann, ist beim Hausverkauf die Zustimmung aller Mitglieder der Erbengemeinschaft unerlässlich. Haben alle Miterben Einigkeit in Bezug auf den Hausverkauf erzielt, so empfiehlt sich die Beauftragung eines neutralen Maklers. Das Erfordernis der Zustimmung aller Mitglieder der Erbengemeinschaft gilt auch für den Fall der Vermietung des Hauses an Dritte sowie der Miete durch einen Miterben.

Für den Fall, dass keine Einigkeit unter den Miterben bezüglich des Hausverkaufs erzielt werden kann, bieten sich zwei mögliche Auswege an:

Einerseits kann ein Mitglied der Erbengemeinschaft den Anteil eines Miterben erwerben. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass der veräußernde Miterbe nicht seinen Anteil an einzelnen Gegenständen des Nachlasses veräußern darf, sondern nur seinen gesamten Erbanteil. Die Veräußerung des Erbanteils muss notariell beglaubigt werden (vgl. §2033 Abs. 1 S. 2 BGB). Zur Ermittlung des Werts eines Erbanteils kann ein Sachverständigengutachten eingeholt werden.
Andererseits kann eine Teilungsversteigerung vorgenommen werden. Fehlt Einigkeit unter den Mitgliedern der Erbengemeinschaft, so kann jeder Miterbe mit Hilfe eines Antrags beim Amtsgericht eine Erbauseinandersetzung erwirken, um auf diesem Wege die Veräußerung der Immobilie herbeizuführen. Die anderen Miterben können die Teilungsversteigerung zwar nicht verhindern, dürfen jedoch selbst mitbieten, um die Anteile anderer Mitglieder der Erbengemeinschaft zu erwerben.

Regelung des Wohnrechts in Bezug auf die Erbengemeinschaft

Bei der Veräußerung des Hauses muss die Erbengemeinschaft beachten, dass der Erblasser bestimmten Personen, beispielsweise dem Ehe- oder Lebenspartner, ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie einräumen kann. Personen, die durch eine Verfügung des Hinterbliebenen über ein lebenslanges Wohnrecht verfügen, können, müssen aber nicht gleichzeitig auch Mitglieder der Erbengemeinschaft sein. Somit kann durch die Gewährung eines lebenslangen Wohnrechts zwar kein Hausverkauf verhindert werden. Sehr wohl kann jedoch vermieden werden, dass der bisherige Mieter durch den Hausverkauf durch die Erbengemeinschaft vor die Tür gesetzt wird.

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