Geerbte Immobilie verkaufen: Jetzt auch für nicht befreite Vorerben möglich
Ein beliebtes Testamentsmodell bei Eheleuten ist die Gestaltung durch Vor- und Nacherben, besonders wenn eine eigene Immobilie vorhanden ist. Damit schränken sie sich jedoch oft unbewusst selbst in ihrer Handlungsfähigkeit ein. Das Oberlandesgericht Köln hat nicht befreite Vorerben nun in ihren Rechten gestärkt.
Ausgangssituation: Vorerbe zur Sicherung einer Immobilie
Hat ein Ehepaar Kinder, so erbt der überlebende Ehegatte ohne Testamentsregelung nicht einfach das selbst bewohnte Haus, sondern lediglich 50 Prozent des Nachlasses. Im schlimmsten Fall kann dies bedeuten, dass die Immobilie veräußert werden muss, um die restlichen Erben auszahlen zu können. Um diese Situation zu vermeiden, entscheiden sich viele Ehepaare für ein Vor- und Nacherbe. In der Praxis bedeutet dies: Der überlebende Ehegatte erbst zunächst alles und erst wenn er selbst verstirbt, erben die Kinder.
In vielen Erbschaftsverträgen dieser Art werden jedoch keine weiteren Angaben zu den Rechten des überlebenden Ehegatten oder Erleichterungen gemacht. Dies bedeutet allerdings auch, dass der erbende Ehepartner zwar vollständiger Eigentümer des Hauses wird – eine Hälfte gehört ihm ja im Regelfall bereits –, aber dennoch nicht über sein Eigentum verfügen kann. Er darf die Immobilie dann nämlich ohne die Zustimmung der Nacherben nicht veräußern und fungiert lediglich als Verwalter. Dies gilt nun gleichzeitig auch für die Hälfte, die sich bereits vorher in seinem Eigentum befand. Faktisch bestehen nun für eine einzige Immobilie zwei unterschiedliche Rechtsansprüche.
Schlupfloch Teilungsversteigerung: Ermöglichung des Verkaufs
Möchte der überlebende Ehegatte die Immobilie dennoch verkaufen, besteht seit gut einem Jahrzehnt die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung. Dabei wird die Immobilie versteigert. Die Hälfte des Erlöses steht dem überlebenden Ehegatten zu, während auf dem Rest nach wie vor dieselben Rechte lasten wie zuvor. Der freie Anteil des Immobilienwerts ist aber nun für den Vorerben verfügbar. Die Teilungsversteigerung kann auch gegen den Willen der Nacherben durchgeführt werden.
Nun auch Verkauf möglich
In einer aktuellen Entscheidung des OLG Köln (Urteil vom 18. September 2018, Az. 3 W 36/18) haben die Richter nun grünes Licht für einen freihändigen Verkauf gegeben, um eine Teilungsversteigerung zu vermeiden. Grund dafür ist, dass ein freihändiger Verkauf wirtschaftlich deutlich günstiger ist als eine Versteigerung. Die Nacherben müssen den Verkauf gegen ihren Willen dulden, weil dieser Aspekt der Wirtschaftlichkeit auch Teil der Vermögensverwaltung ist, die dem Vorerben obliegt.
Der Vorerbe darf allerdings nicht frei entscheiden, für welchen Preis er die Immobilie veräußern möchte. Vielmehr muss er sich dabei an der Höhe des Werts orientieren, den ein vereidigter Sachverständiger ermitteln muss. Aus welchen Gründen der Vorerbe verkaufen möchte, spielt hingegen überhaupt keine Rolle.
