Immobilienbewertung bei einer Erbschaft: Die wichtigsten Verfahren im Überblick

Beim Vererben oder Verschenken einer Immobilie fallen Steuern an, deren Höhe sich am Immobilienwert orientiert. Doch wie wird der Wert einer Immobilie eigentlich ermittelt?

Die Bewertungsverfahren: Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren

Die Immobilienbewertung zur Ermittlung der Erbschaftssteuer unterliegt drei verschiedenen Bewertungsverfahren, die nach dem Bewertungsgesetz zur Ermittlung des Steuerbetrages herangezogen werden können.

• Das Vergleichswertverfahren
  Dieses Verfahren wird bei Eigentumswohnungen, Familienhäusern oder Teileigentum angewandt. Zur Immobilienbewertung werden dabei Vergleichswerte ähnlicher Objekte betrachtet. Tatsächlich erreichte Kaufpreise vergleichbarer Immobilien gelten als Orientierungswerte für die Wertermittlung. Baujahr, Lage und Wohnfläche spielen ebenso eine Rolle für die Vergleichbarkeit der Objekte wie Ausstattungsmerkmale, beispielsweise Balkon, Garten oder Garage.
• Das Ertragswertverfahren
  Dieses Verfahren wendet man zur Bewertung von Grundstücken an. Darunter fallen Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke oder gemischt genutzte Flächen. Bei der Berechnung geht es nicht nur um den reinen Wert eines Grundstückes, es müssen auch zukünftig zu erwartende Einnahmen berücksichtigt werden, also der voraussichtliche Ertragswert. Für den Bodenwert werden sogenannte Bodenrichtwerte herangezogen, die neben der Fläche mit einberechnet werden. Darüber hinaus muss der Jahresrohertrag ermittelt werden, der sich aus den erzielten Mieteinnahmen ergibt. Auf der Kostenseite werden Aufwendungen wie die Bodenwertverzinsung berücksichtigt.
• Das Sachwertverfahren
  Dieses Verfahren berücksichtigt sowohl den Bodenwert als auch den Wert der darauf stehenden Immobilie. Es kommt immer dann zur Anwendung, wenn das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren nicht zur Bewertung herangezogen werden können. In die Immobilienbewertung fließen hier Zahlen wie Grundfläche, Normalherstellungskosten, Neubauwerte oder die Alterswertminderung ein. Der Gebäudesachwert wird dann mithilfe des sogenannten Sachwertfaktors errechnet.

Vor allem im Sachwertverfahren kann es mitunter zu steuerlichen Überbewertungen kommen. Um das zu vermeiden hat der Immobilienbesitzer mehrere Möglichkeiten, einen niedrigeren Verkehrswert nachzuweisen. Das kann beispielsweise durch den Verkauf zu fremdüblichen Konditionen oder durch ein eigenes Sachverständigengutachten geschehen. Die Gutachterkosten dürfen dabei vom zu versteuernden Erbe abgesetzt werden. Das Erbbaurecht gilt übrigens nicht als Grundstücksbestandteil und beeinflusst die Bedarfsbewertung daher nicht.

Immobilienbewertung: Das ist zu beachten

Bei der Immobilienbewertung gilt es einige Richtwerte, Prozentzahlen, Paragraphen oder Termine zu beachten. Hier alle relevanten Fakten im Überblick:

 

Bei Familienhäusern wird der örtliche Mietspiegel für Vergleichswerte herangezogen. Da diese im Vergleich zu Mietshäusern meist über eine verhältnismäßig große Grundstücksfläche verfügen, kann unter Umständen ein entsprechender Zuschlag fällig werden.

 

Unbebaute Grundstücke	Unbebaute Grundstücke oder Flächen ohne benutzbare Gebäude werfen keinen Ertrag ab, daher gelten zur Wertermittlung die Bodenrichtwerte. Der Richtwert je Quadratmeter wird mit der Gesamtfläche multipliziert.
Eigenheime	Bei Familienhäusern wird der örtliche Mietspiegel für Vergleichswerte herangezogen. Da diese im Vergleich zu Mietshäusern meist über eine verhältnismäßig große Grundstücksfläche verfügen, kann unter Umständen ein entsprechender Zuschlag fällig werden.
Vermietete Immobilien	Bei der Immobilienbewertung von vermieteten Objekten wird die Jahres-Nettokaltmiete zu 90 Prozent berücksichtigt.
Fabrikgebäude	Für Betriebsgebäude oder andere Gebäude mit spezieller Nutzung wird bei der Bewertung eine Aufteilung vorgenommen. Grund und Boden beziehungsweise Gebäude werden gesondert betrachtet.
Gebäude im Bau	Bei der Immobilienbewertung von Objekten, die sich noch im Bau befinden, werden die bisherigen Kosten zum Grundstückswert hinzuaddiert.
Mindestwert bis 31.12.2008	Relevant beispielsweise für besonders begehrte Wohnlagen. Dort kann der Ertragswert deutlich unter dem tatsächlichen Immobilienwert liegen.