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Die Erbschaftssteuer bei Immobilien: Was ist zu beachten?

Die Erbschaftssteuer bei Immobilien: Was ist zu beachten?

Wenige steuerrechtliche Themen sind so unübersichtlich und zugleich so praxisrelevant wie die Regelung zur Erbschaftssteuer bei Immobilien. Die folgenden Ausführungen liefern eine überblicksartige Darstellung über die in diesem Bereich aktuell geltende Rechtslage. Folgende Fragen sollen hierbei im Speziellen beantwortet werden:

  • Wann ist auf Immobilien Erbschaftssteuer zu zahlen?
  • Welcher Freibetrag gilt für Immobilien bei der Ermittlung der relevanten Erbschaftssteuer? 
  • Wie hoch ist die auf Immobilien fällige Erbschaftssteuer? 
  • Wie erfolgt die Wertermittlung der Immobilien für die Erbschaftssteuer?

Wann ist auf Immobilien Erbschaftssteuer zu zahlen?

§13 ErbStG nennt Voraussetzungen und Umfang für eine Befreiung von der Erbschaftssteuer. Im Fall von Grundeigentum ist grundsätzlich zwischen selbst genutztem und vermietetem Wohneigentum zu unterscheiden. Im Zusammenhang mit selbst genutztem Wohneigentum ist zwischen einer Schenkung unter Lebenden an Ehegatten sowie dem Erwerb von Todes wegen durch Ehegatten einerseits sowie durch Kinder andererseits zu unterscheiden.

Wenn selbst genutzter Wohnraum vererbt wird, so bleibt die Vererbung der Immobilie von der Erbschaftssteuer befreit, sofern der überlebende Ehepartner, der eingetragene Lebenspartner oder die Kinder nach dem Tod für eine Dauer von mindestens zehn Jahren in der Immobilie wohnen bleiben. Maßgeblich ist hier eine Meldung als Erstwohnsitz. Bei Kindern darf jedoch eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern pro Person nicht überschritten werden. Im Fall, dass die Mindestwohnfrist nicht eingehalten wird, gilt der so genannte Nachsteuervorbehalt: Dies bedeutet, dass nachträglich Erbschaftssteuer erhoben werden kann. Nur bei zwingenden Gründen wie oder Pflegebedürftigkeit kann von der Nachbesteuerung abgesehen werden.

Auch wenn eine Schenkung des selbst genutzten Wohnraums an den Ehegatten bzw. den eingetragenen Lebenspartner erfolgt, so gilt im Grundsatz die Befreiung von der Erbschaftssteuer. Einzige Voraussetzung ist, dass zum Zeitpunkt der Schenkung die Ehe oder eingetragene Lebenspartnerschaft bereits bestanden haben muss und dass es sich um eine Wohnung zu Wohnzwecken, also nicht um ein Wochenend- oder Ferienhaus handelt. Weder gibt es eine höhenmäßige Begrenzung noch eine Mindestfrist für die Selbstnutzung.

Welcher Freibetrag gilt für Immobilien bei der Ermittlung der relevanten Erbschaftssteuer?

Bei der Ermittlung der auf Immobilien zu entrichtenden Erbschaftssteuer wird nur derjenige Wert herangezogen, welcher über den jeweils maßgeblichen Freibeträgen liegt. Diese sind im Einzelnen:

  • bei Ehegatten 500.000 €
  • bei eingetragenen Lebenspartnern 500.000 €
  • bei Kindern 400.000 € 
  • bei Enkelkindern 200.000 €
  • bei Geschwistern und anderen entfernteren Verwandten wie Nichten, Neffen etc. 20.000 €

Wie hoch ist die auf Immobilien fällige Erbschaftssteuer?

Die auf Immobilien zu entrichtende Erbschaftssteuer wird berechnet, indem der Wert der vererbten Immobilie - abzüglich des jeweils maßgeblichen Freibetrags - mit dem anzuwendenden Erbschaftssteuersatz multipliziert wird. Der Erbschaftssteuersatz ist wiederum abhängig einerseits von der Steuerklasse des oder der Erbenden und andererseits vom Wert der vererbten Immobilie.

Bei Steuerklasse I gelten folgende Steuersätze:

  • bis 75.000 € 7%
  • bis 300.000 € 11%
  • bis 600.000 € 15% 
  • bis 6.000.000 € 19% 
  • bis 13.000.000 € 23%
  • bis 26.000.000 € 27% 
  • ab 26.000.000 € 30%

Im Fall von Steuerklasse II sind folgende Steuersätze anzuwenden: 

  • bis 75.000 € 15% 
  • bis 300.000 € 20%
  • bis 600.000 € 25%
  • bis 6.000.000 € 30%
  • bis 13.000.000 € 35% 
  • bis 26.000.000 € 40%
  • ab 26.000.000 € 43%

Steuerklasse III impliziert schließlich folgende Sätze:

  • bis 6.000.000 € 30% 
  • ab 6.000.000 € 50%

Wie erfolgt die Wertermittlung der Immobilien für die Erbschaftssteuer?

Grundsätzlich gilt, dass Mietimmobilien bei der Berechnung der Erbschaftssteuer grundsätzlich nur mit 90% ihres Wertes berücksichtigt werden, sofern diese im Inland oder im EU- bzw. EWR-Ausland liegen. Der Abschlag erfolgt nicht, wenn die Immobilie zu einem Betriebsvermögen oder einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb gehört. Die Wertermittlung der Immobilie soll sich grundsätzlich an deren Verkehrswert orientieren. Zu unterscheiden sind gemäß der Grundvermögensbewertungsverordnung das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren.

Das Vergleichswertverfahren für Wohneigentum orientiert sich aus Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien, welche von Gutachterausschüssen festgelegt und mitgeteilt werden. Das Ertragswertverfahren wird für Mietwohngrundstücke, für Geschäftsgrundstücke sowie für gemischt genutzte Grundstücke angewandt. Voraussetzung ist, dass sich für das jeweilige Objekt eine auf dem Markt übliche Miete ermitteln lässt. Für die Wertermittlung werden dann die Ertragsmiete, der Bodenwert sowie das Alter des Gebäudes herangezogen. In allen anderen Fällen wird das Sachwertverfahren angewendet. Die Berechnung orientiert sich an den Herstellungskosten der baulichen und nichtbaulichen Anlagen sowie am Bodenwert.

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