Gebäudeabschreibung

Definition: Was ist eine Gebäudeabschreibung?

Die Gebäudeabschreibung dient dazu, den Wertverlust einer vermieteten oder betrieblich genutzten Immobilie anhand der Nutzungsdauer steuerlich geltend zu machen. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten bilden die Basis für die Berechnung der Gebäudeabschreibung. Dagegen gehören die anteiligen Kosten für Grund und Boden nicht zur Bemessungsgrundlage. Die entsprechenden Teile von Gebäuden sind bei unterschiedlichen Nutzungen innerhalb eines Gebäudes auch selbstständig abschreibungsfähig (z. B., wenn ein Mehrfamilienhaus unter mehreren Eigentümern aufgeteilt ist).

Inhaltsverzeichnis

Wie werden Kosten behandelt, die auf Grundstück und Gebäude entfallen?
Wie geht man mit gemischt genutzten Gebäudeteilen um?
Wer kann die Abschreibung für Gebäude in Anspruch nehmen?
Wann beginnt die Abschreibung?
Wie kann man die Anschaffungs- oder Herstellungskosten berechnen?
Welche Abschreibungsarten kommen für Gebäude in Frage?
Wie wird ein Gebäude konkret abgeschrieben?
Wie funktioniert die AfA im Jahr der Anschaffung bzw. Fertigstellung?
Wie beeinflusst eine übermäßige Abnutzung oder Zerstörung von Gebäuden die AfA?
Welche Sonderregelungen gelten für Baudenkmäler und Sanierungsgebäude?

Wie werden Kosten behandelt, die auf Grundstück und Gebäude entfallen?

Kosten, die auf die Einheit von Grund und Boden sowie Gebäude entfallen, sind aufzuteilen. Notargebühren und Maklerprovisionen sind so jeweils teilweise dem Gebäude und dem Grundstück zuzurechnen. Zur Ermittlung der Abschreibung muss eine entsprechende Aufteilung vorgenommen werden, wenn im Kaufvertrag keine Trennung des Gebäudewertes vom Grundstück erfolgt ist. Der Wert des Grundstücks kann dabei unter Zuhilfenahme von Bodenrichtwertkarten bestimmt werden. Bei den Bewertungsstellen der Finanzämter erhalten Steuerzahler hierzu Informationen.

Wie geht man mit gemischt genutzten Gebäudeteilen um?

Gebäudeteile, die privat (z. B. zu Wohnzwecken) genutzt werden, können in den betreffenden Jahren nicht abgeschrieben werden. In diesem Fall sind für die Berechnung der Absetzung für Abnutzung (AfA) die Anschaffungs- oder Herstellungskosten aufzuteilen, analog zum Verhältnis zwischen privat genutzten und vermieteten oder betrieblich genutzten Flächen.

Gehört ein Gebäude beispielsweise zum Betriebsvermögen und wird teilweise betrieblich genutzt, zu einem Teil aber auch an ein anderes Unternehmen sowie an Dritte für Wohnzwecke vermietet, so kann gemäß EStG jeder Teil eigenständig entsprechend der Nutzungsdauer abgeschrieben werden.

Wer kann die Abschreibung für Gebäude in Anspruch nehmen?

Die folgenden Steuerpflichtigen können die Abschreibung eines Gebäudes zur Senkung der Steuern beanspruchen:

der Eigentümer des Gebäudes
Vorbehaltsnießbraucher
Erbbauberechtigte
Bauherren auf fremdem Grund
Personen, die ein Gebäude unentgeltlich erworben haben (z. B. Erben, Beschenkte)
Miteigentümer

Ausgeschlossen ist die Abschreibung für einen einfachen Mieter, es sei denn, er hätte eigene Ausbauten eingefügt (Urteil des BFH vom 4. Mai 2004, Az. XI R 43/01, BFH/NV 2004, S. 1397).

Wann beginnt die Abschreibung?

Wann die Abschreibung beginnt, hängt davon ab, ob das Gebäude erworben oder selbst errichtet wurde:

Kauf eines Gebäudes

Die Abschreibung beginnt zu dem Stichtag zu laufen, an dem das Eigentum auf den Käufer übergeht. Weder das Datum des Kaufvertrags noch das Bezugsdatum sind hierfür relevant. Falls sich das Gebäude noch im Rohbau-Zustand befindet, kann die Abschreibung erst mit Fertigstellung in der Steuererklärung berücksichtigt werden (vgl. nächsten Absatz).

Bau eines Gebäudes

Wird die Immobilie selbst errichtet, so gilt das Jahr der Fertigstellung als Beginn der Abschreibung. Entscheidend hierfür ist nicht der Erstbezug, sondern die Fertigstellung der wesentlichen Bauarbeiten (vgl. Urteil des BFH vom 25. Juli 1980, Az. III R 46/78, BStBl. 1981 II, S. 152). Wenn noch kleinere Restarbeiten ausstehen, spielt dies für die Steuer keine Rolle (Urteil des BFH vom 7. April 1987, Az. IX R 140/84).

Wie kann man die Anschaffungs- oder Herstellungskosten berechnen?

Als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der AfA dienen die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (AHK) des Gebäudes. Als Stichtag ist der 31.12. des Jahres, in dem die Abschreibung beginnt, zu nennen. Alle Rechnungen, die bis zu diesem Zeitpunkt eingegangen sind (auch wenn der Bezug bereits im Juni erfolgt ist), werden in die Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten einbezogen.

Wenn nach diesem Stichtag weitere Rechnungen eingehen oder im ersten Jahr der Abschreibung Rechnungen übersehen worden sind, können diese im darauffolgenden Jahr als nachträgliche AHK angegeben und unabhängig vom Zahlungszeitpunkt mit dem Jahresbetrag abgeschrieben werden (R 7.4 Abs. 9 Satz 3 EStR). Für die folgenden Jahre erhöhen solche nachträglichen AHK die AfA.

Wird die Abschreibung der Gebäude versehentlich zu hoch angesetzt, beispielsweise, weil fälschlicherweise das Grundstück einbezogen wurde, muss dies in allen noch nicht bestandskräftigen Steuerbescheiden korrigiert werden. Die AfA in den folgenden Jahren wird entsprechend herabgesetzt, wodurch sich die Abschreibungsdauer verkürzt (vgl. Urteil des BFH vom 11. Dezember 1987, Az. III R 266/83, BStBl. 1988 II, S. 335).

Welche Abschreibungsarten kommen für Gebäude in Frage?

Grundsätzlich gibt es zwei Arten der Abschreibung, die für Gebäude in Frage kommen:

Degressive Abschreibung: Die degressive Abschreibung, bei der die AfA in den ersten Jahren hoch ist und anschließend immer stärker sinkt, war bis zum Jahr 2005 für Mietwohngebäude möglich, wurde aber zum 1. Januar 2006 abgeschafft. Abhängig vom Baujahr des Gebäudes kann die degressive Abschreibung aber immer noch genutzt werden.
Lineare Abschreibung: Bei der linearen Abschreibung bleibt die AfA über die gesamte Abschreibungsdauer gleich. Sie ist die zu wählende Abschreibungsart für alle Gebäude, die nach dem 1. Januar 2016 gekauft oder errichtet wurden.

Wie wird ein Gebäude konkret abgeschrieben?

Welche Abschreibungsmethode und welche Höhe der AfA für die Steuererklärung zu wählen sind, hängt davon ab, zu welchem Zeitpunkt das Gebäude gebaut bzw. angeschafft wurde. Die degressive Abschreibung ist nach folgenden Vorgaben zu nutzen (§ 7 Abs. 5 EStG):

Zeitpunkt des Bauantrags bzw. Kaufvertrags	Degressive Abschreibung pro Jahr	Dauer der Abschreibung
vor dem 30.07.1981	1. – 12. Jahr 3,5 % 13. – 32. Jahr 2 % 33. – 50. Jahr 1 %	50 Jahre
30.07.1981 – 28.02.1989 und 01.01.1996 – 31.12.2003	1. – 8. Jahr 5 % 9. – 14. Jahr 2,5 % 15. – 50. Jahr 1,25 %	50 Jahre
01.03.1989 – 31.12.1995	1. – 4. Jahr 7 % 5. – 10. Jahr 5 % 11. – 16. Jahr 2 % 17. – 40. Jahr 1,25 %	40 Jahre
01.01.2004 – 31.12.2005	1. – 10. Jahr 4 % 11. – 18. Jahr 2,5 % 19. – 50. Jahr 1,25 %	50 Jahre
ab 01.01.2006	nur noch lineare Abschreibung

Die lineare Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG beträgt für ein Gebäude pro Jahr der Nutzungsdauer 2 Prozent, wobei auf 50 Jahre abgeschrieben wird. Abweichend hiervon dürfen Gebäude, die bis zum 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, mit einem linearen Satz von 2,5 Prozent über 40 Jahre abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2b EStG).

Wie funktioniert die AfA im Jahr der Anschaffung bzw. Fertigstellung?

Im Jahr der Anschaffung und Fertigstellung darf bei der linearen Abschreibung nur zeitanteilig abgeschrieben werden (R 7.4 Abs. 2 Satz 1 EStR). Abweichend hiervon wird bei der degressiven AfA unabhängig vom genauen Monat der Fertigstellung die volle Jahresabschreibung angesetzt (§ 7 Abs. 5 Satz 3 EStG).

Wird die Wohnung verkauft oder von einer Vermietung bzw. geschäftlichen Verwendung zur privaten Nutzung gewechselt, so darf die Abschreibung nur zeitanteilig in Anspruch genommen werden.

Wie beeinflusst eine übermäßige Abnutzung oder Zerstörung von Gebäuden die AfA?

Wird ein Gebäude zerstört oder stark abgenutzt (z. B. durch einen Brand oder ein Erdbeben), kommt die „Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung“ (AfaA) zum Tragen. Tritt ein solches Ereignis ein, ist bei der Berechnung der Abschreibung folgendermaßen vorzugehen:

Schritt: Es wird die normale Abschreibung angesetzt, die im laufenden Jahr gemäß der gewählten Abschreibungsmethode zum Tragen kommt.
Schritt: Nun ist der Restwert des Gebäudes zum Zeitpunkt der Schadensentdeckung festzusetzen. Hierfür zieht man von den Herstellungs- oder Anschaffungskosten alle bereits erfolgten Abschreibungen ab.
Schritt: Welcher Teil von diesem Restwert im Rahmen der AfaA von den Steuern abgesetzt werden kann, hängt davon ab, inwieweit das Gebäude noch nutzbar ist. Muss es beispielsweise abgerissen werden, können sogar 100 Prozent des Restwerts in der Steuererklärung als Absetzung angegeben werden.
Schritt: Kann das Gebäude weiterhin genutzt werden, müssen die Abschreibungen für die folgenden Jahre entsprechend gesenkt werden. Hierzu zieht man die AfaA von den Anschaffungs- und Herstellkosten ab und berechnet auf Basis des verbleibenden Betrags die neue jährliche AfA.

Welche Sonderregelungen gelten für Baudenkmäler und Sanierungsgebäude?

Fällt ein Gebäude unter die für Baudenkmäler und Sanierungsgebäude geltenden Sonderregelungen, so gelten abweichende AfA-Sätze:

Bauantrag bis 31. Dezember 2003: AfA mit 10 Prozent jährlich über zehn Jahre
Bauantrag ab 1. Januar 2004: AfA mit 9 Prozent jährlich über acht Jahre und danach weitere vier Jahre mit 7 Prozent jährlich

Hinweis: Von den Herstellungs- oder Anschaffungskosten sind gewährte Zuschüsse der öffentlichen Hand abzuziehen. Damit Steuerpflichtige ihre Steuer mit dieser speziellen Gebäudeabschreibung senken können, benötigt das Finanzamt eine Bescheinigung von der Denkmalschutz- oder Gemeindebehörde.

Quellen

https://datenbank.nwb.de/Dokument/Anzeigen/443548_7___4/

https://www.steuernetz.de/lexikon/die-gebaeudeabschreibung

https://sevdesk.de/lexikon/gebaeudeabschreibung/

https://www.lohnsteuer-kompakt.de/texte/2019/273/gebaeudeabschreibungen

https://www.smartsteuer.de/online/lexikon/g/gebaeudeabschreibung/