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Was bedeutet die Mietpreisbremse?

Was bedeutet die Mietpreisbremse?

Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 führte der Gesetzgeber eine preisliche Begrenzung bei der Wiedervermietung von Wohnraum ein. Resultate der Regelung sind einerseits eine starke regionale Zersplitterung des Wohnungsmarkts, andererseits Eingriffe in das Eigentumsrecht des Vermieters sowie in die Handlungsfreiheit von Vermieter und Mieter. Nicht zuletzt deshalb bestehen erhebliche verfassungsrechtliche Bedenken gegen das Gesetz, so dass allgemein mit einer Verfassungsbeschwerde gerechnet wird.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Erfasst von der gesetzlichen Mietpreisbremse sind Wohnraummietverhältnisse. Ausgenommen wird:

  • Wohnraum, welcher zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurde
  • möblierter Wohnraum, wenn er Teil der Vermieterwohnung ist
  • Wohnraum, welcher an bestimmte Personen mit dringendem Wohnbedarf vermietet wurde
  • Wohnraum in Studentenwohnheimen
  • Wohnraum im preisgebundenen Wohnungsbau

Voraussetzung für das Greifen der Mietpreisbremse ist auch, dass ein Mietvertrag neu abgeschlossen wird. Zudem muss die jeweilige Gemeinde in eine entsprechende Verordnung der zuständigen Landesregierung aufgenommen worden sein. Dies wiederum ist abhängig davon, ob in der Gemeinde ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Das ist dann der Fall, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnung zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Indizien hierfür sind:

  • Mieten, die deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt
  • eine durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte, welche den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt
  • ein Wachstum der Wohnbevölkerung, ohne dass Neubautätigkeit den insoweit erforderlichen Wohnraum schafft
  • ein geringer Leerstand bei großer Nachfrage

Eine Intervention des Gesetzgebers in Form der Mietpreisbremse ist bereits dann zulässig, wenn sich die Unterversorgung abzeichnet. Bevor eine Gemeinde in die entsprechende Verordnung aufgenommen wird, muss das Land in der Regel zuvor eine empirische Untersuchung durchführen.

Ab welchem Preis greift die Mietpreisbremse?

Die zulässige Wiedervermietungsmiete (§ 556d Abs. 1 BGB) wird gebildet aus den Mieten, die in den letzten vier Jahren für Wohnung vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage neu vereinbart oder geändert wurden. Der Vermieter darf hier grundsätzlich vom oberen Rand der Bandbreite ausgehen. Bei einer Neuvermietung darf er nach Inkrafttreten der entsprechenden Landesverordnung maximal eine Miete verlangen, die 10% über der örtlichen Vergleichsmiete liegt. Das gilt unabhängig davon, ob eine Nettomiete, Bruttomiete oder Teilinklusivmiete vereinbart wurde. Existiert in der Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel, so wird vermutet, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wiedergibt (§ 558d Abs. 3 BGB).

Zuschläge kann der Vermieter erheben, wenn er dem neuen Mieter gegenüber zusätzliche Leistungen erbringt. Hierfür muss der für eine solche Leistung ortsübliche Betrag zur ortsüblichen Vergleichsmiete hinzugerechnet werden. Dies gilt beispielsweise bei der Erteilung einer Untermieterlaubnis, bei der Gestattung einer gewerblichen Nutzung der Wohnung oder für möblierte Wohnungen.

Bestandsschutz bei Wiedervermietung

Der Vermieter darf eine Wiedervermietungsmiete von mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbaren, wenn die Wohnung schon vorher von ihm in zulässiger Weise zu einer höheren Miete vermietet wurde (§ 556e Abs. 1 BGB). Als einzige Schranke gilt nur § 5 WiStG, welcher jedoch de facto so gut wie nie greift. Somit kann eine zuvor zulässige Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10% auch nach einem Mieterwechsel weiter vereinbart werden. Nutzt der Vermieter den Wohnraum zwischenzeitlich selbst, so kommt es auf die vom letzten Mieter geschuldete Miete an.

Mietminderungen bleiben bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt. Die Vormiete bleibt preisrechtlich in voller Höhe dann zulässig, wenn die Wohnung in der Vormietzeit einen Mangel hatte, welcher zur Minderung berechtigte und der Mangel nicht beseitigt wurde. Bis zur Mangelbeseitigung ist dann jedich auch de neue Miete selbst gemindert. Etwas anderes gilt jedoch, sobald der neue Mieter den Mangel bei Vertragsabschluss oder Übergabe der Wohnung kannte. In diesem Fall fehlt es an der Vormiete für diese Leistung. Um Fälle von Missbrauch zu vermeiden bestimmt § 556e Abs. 1 BGB zudem, dass Mieterhöhungen aus dem letzten Jahr vor der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses nicht berücksichtigt werden.

Mieterhöhungen bei Modernisierungsmaßnahmen

Neben Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlungen und -pauschalen sowie Staffel- und Indexmieterhöhungen werden auch Modernisierungsmieterhöhungen bei der Ermittlung der Vormiete weiter berücksichtigt. Zumindest für die erste Vermietung werden umfassend modernisierte Wohnungen von der Mietpreisbremse ausgenommen. Bei sonstigen Modernisierungen darf ein Zuschlag von 11% auf die um 10% erhöhte ortsübliche Vergleichsmiete berechnet werden. Der Vermieter muss jedoch tatsächlich eine Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB) durchgeführt haben und wegen dieser entweder eine Mieterhöhung durchgeführt haben oder hierzu berechtigt gewesen sein (§ 559 BGB).

Es gilt zu beachten, dass nur Modernisierungen während der letzten drei Jahr vor Beginn des Nachmietvertrags zu einem Mordernisierungszuschlag berechtigen. Der zulässige Zuschlag berechnet sich nach §556e Abs. 2 BGB, indem die anrechenbaren Kosten festgestellt, der richtige Umlageschlüssel bei Maßnahmen, die sich auf mehrere Wohnungen beziehen, festgelegt und Drittmittel (§ 559a BGB) angerechnet werden.

Keine Mietpreisbremse für Neubauwohnungen

Nicht anzuwenden ist die Mietpreisbremse auf Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Es muss sich also um einen Neubau handeln. Somit sind Fälle der Schaffung einer Wohnung in einem neuen selbstständigen Gebäude, die dauerhafte Nutzbarmachung eines Gebäudes zu Wohnzwecken durch Beseitigung von Schäden an dem Gebäude unter wesentlichem Bauaufwand umfasst. Bis zum 1. Oktober 2014 darf die Wohnung weder vermietet noch genutzt worden sein. Hierunter fallen auch Selbstnutzungen oder die Nutzung als Büro. Auch bei umfassend modernisierten Wohnungen gilt die Mietpreisbremse zumindest für die erste Vermietung nicht.  

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