Ferienwohnung

Definition: Was ist eine Ferienwohnung?

Von einer Ferienwohnung spricht man, wenn Immobilien nicht an eine feste Person, sondern an regelmäßig wechselnde Personen, Paare oder Familien vermietet werden. Dies müssen nicht zwingend Urlauber sein, auch Monteure oder Geschäftsreisende können als Mieter auftreten. Vermietet man Ferienwohnungen, so entstehen in aller Regel zu versteuernde Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung; aber auch Einkünfte aus Gewerbebetrieb sind möglich.

Inhaltsverzeichnis

Welche Rolle spielt die Ertragserzielungsabsicht bei einer Ferienwohnung?
Wie wird eine Ferienwohnung ohne Eigennutzung besteuert?
Wie wirkt sich die Selbstnutzung einer Ferienwohnung auf die Einkommensteuer aus?
Welche Ausgaben können für eine Ferienwohnung in der Steuererklärung abgesetzt werden?
Kann die Vermietung von Ferienwohnungen auch als Gewerbe eingestuft werden?
Wie wird eine Ferienwohnung im Ausland besteuert?

Welche Rolle spielt die Ertragserzielungsabsicht bei einer Ferienwohnung?

Damit der Vermieter seine Investitionen in die Immobilie von der Steuer absetzen kann, stellt das Finanzamt auf die Voraussetzung der Gewinnerzielungsabsicht ab. Liegt eine solche nicht vor, spricht das Finanzamt von Liebhaberei. Wird die Vermietung als Liebhaberei eingestuft, hat dies für den Steuerpflichtigen zwei Konsequenzen:

Er kann seine Ausgaben für die Immobilie steuerlich nicht geltend machen.
Wenn er Verluste erzielt, kann er diese nicht mit einem Gewinn aus anderen Einkunftsarten verrechnen.

Eine gewichtige Rolle bei dieser Einstufung spielt es, ob der Eigentümer der Immobilie die Ferienwohnung auch selbst zu Urlaubszwecken nutzt oder Freunden und Familie unentgeltlich überlässt.

Wie wird eine Ferienwohnung ohne Eigennutzung besteuert?

Hält der Vermieter die Immobilie ausschließlich im Eigentum, um sie an Dritte zu vermieten, so ist in Deutschland grundsätzlich von einer Einkunftserzielungsabsicht auszugehen. Hierfür sollten die folgenden Kriterien erfüllt sein (vgl. Schreiben des BMF vom 8. Oktober 2004, BStBl I 2004, S. 933, RdNr. 16, sowie Urteil des BFH vom 26. Oktober 2004, Az. IX R 57/02, BStBl II 2005, S. 388):

Die Ferienwohnung wird in der Absicht bereitgestellt, sie ausschließlich an Feriengäste zu vermieten.
Wenn sie nicht vermietet ist, wird sie nicht selbst genutzt, sondern für die Vermietung bereitgehalten.
Die ortsübliche Vermietungszeit wird für die Ferienwohnung nicht erheblich unterschritten (Belegung an mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungstage).

Laut dem BMF-Schreiben geht das Finanzamt auch von einer Einkunftserzielungsabsicht aus, wenn eines dieser Kriterien erfüllt ist:

Die Vermietung der Ferienwohnung erfolgt über einen Vermittler und die Eigennutzung wurde per Vertrag ausgeschlossen.
Die Ferienwohnung befindet sich in der Nähe der selbstgenutzten Wohnung des Eigentümers oder sogar im selben Haus, wobei die eigene Wohnung die Möglichkeit zur Unterbringung von Gästen aufweist.
In einem Ort bestehen mehrere Ferienwohnungen, wobei nur eine für die Selbstnutzung verwendet wird.
Die Belegung der Ferienwohnung entspricht den durchschnittlichen, ortsüblichen Vermietungstagen.

Wie wirkt sich die Selbstnutzung einer Ferienwohnung auf die Einkommensteuer aus?

Wird die Ferienwohnung selbst genutzt oder Freunden und Angehörigen kostenfrei überlassen, muss der Besitzer für die Steuererklärung nachweisen, dass eine Gewinnerzielungsabsicht vorliegt – andernfalls kann er seine Investitionen nicht von der Steuer absetzen. Dies erfolgt über die sogenannte Totalüberschussprognose, oft auch als Ertragsprognose bezeichnet.

In dieser Prognose erläutert der Vermieter anhand einer Berechnung, inwieweit sich mit der Ferienwohnung auf einen Zeitraum von 30 Jahren Mieteinnahmen und im Endeffekt Gewinne erzielen lassen. Ferner ist die gesamte Nutzung der Ferienwohnung im Hinblick auf die private Nutzung und die Vermietung aufzuteilen. Werbungskosten sind anschließend im selben Verhältnis zu berücksichtigen.

Für den Umgang mit Leerstandszeiten gibt es drei Möglichkeiten:

Die Vermietung wird durch einen Vermittler durchgeführt und die Eigennutzung ist vertraglich auf bestimmte Zeiten beschränkt (z. B. auf vier Wochen pro Jahr). In diesem Fall zählen alle übrigen Leerstandszeiten automatisch zur Vermietung.
Hat der Eigentümer jederzeit die Möglichkeit, die Ferienwohnung selbst zu nutzen, so müssen die Leerstandszeiten entsprechend dem Nutzungsanteil auf die Eigennutzung und die Vermietung aufgeteilt werden.
Lässt sich ein solcher Anteil nicht ermitteln (z. B. mangels Aufzeichnungen), so nimmt das Finanzamt automatisch eine eher ungünstige hälftige Aufteilung an.

Das Finanzamt geht in folgenden Fällen davon aus, dass die Ferienwohnung auch selbst genutzt wird und fordert für die Steuererklärung eine Ertragsprognose:

Die Möglichkeit zur eigenen Nutzung ist vertraglich vorbehalten.
Der Vermieter nutzt die Ferienwohnung nachgewiesenermaßen zeitweise selbst.
Der Inhaber überlässt die Ferienwohnung Freunden und Verwandten unentgeltlich.
Die ortsüblichen Vermietungstage werden deutlich unterschritten (mindestens um 25 Prozent).

Welche Ausgaben können für eine Ferienwohnung in der Steuererklärung abgesetzt werden?

Schätzt das Finanzamt die Gewinnerzielungsabsicht positiv ein, kann der Besitzer die für die Wohnung anfallenden Kosten in der Steuererklärung als Werbungskosten geltend machen und so Steuern sparen. Zu den von den Mieteinnahmen abziehbaren Kosten gehören unter anderem diese Ausgaben:

Zinsen für einen Kredit, der der Anschaffung oder Einrichtung der Wohnung dient
Kosten für Handwerker und Dienstleistungen rund um die Ferienwohnung
laufende Kosten für Heizung, Strom- und Wasserversorgung, Müllabfuhr, Gebäudeversicherung oder Grundsteuer
Abschreibungen
Kosten für die Vermittlung der Ferienwohnung
Verwaltungskosten
Kosten für die Renovierung oder Instandhaltung der Immobilie
Ausgaben für die Reinigung der Wohnung

Kann die Vermietung von Ferienwohnungen auch als Gewerbe eingestuft werden?

Die Vermutung einer gewerblichen Tätigkeit liegt nahe, sobald eine Ähnlichkeit mit einem Hotelbetrieb vorliegt (z. B., weil es Personal zur Reinigung und Gästebetreuung gibt). Liegt eine Ferienwohnung in einem sogenannten Feriengebiet und weist eine pensionsartige Organisationsstruktur auf, bietet „unübliche Sonderleistungen“ (z. B. Zimmerservice, Frühstück), oder wurde eine Ferienorganisation mit der Vermietung, Verwaltung und Organisation beauftragt, dann könnte sie auch als Gewerbebetrieb gelten. Die Einkünfte aus einer gewerblichen Tätigkeit unterliegen ab Überschreiten des Freibetrags von 24.500 Euro der Gewerbesteuer sowie der Einkommen- und Körperschaftsteuer.

Wie wird eine Ferienwohnung im Ausland besteuert?

Befindet sich die Ferienwohnung im Ausland, so richtet sich die Steuer nach den Steuergesetzen des jeweiligen Landes. Bei vielen Ländern verhindert ein Doppelbesteuerungsabkommen, dass die Einkünfte im Ausland und in Deutschland versteuert werden müssen. Im Regelfall unterliegen die Einnahmen im Wohnsitzland dem Progressionsvorbehalt – sie erhöhen also die zu zahlenden Steuern.