Immobilien

Definition: Was sind Immobilien?

Bei einer Immobilie handelt es sich um ein Grundstück, ein grundstücksgleiches Recht oder um ein Bauwerk (z. B. ein Haus, eine Wohnung, ein Firmengebäude). In steuerlicher Hinsicht können Immobilien verschiedene Arten von Steuern berühren, ob Grunderwerbsteuer, Grundsteuer, Einkommensteuer oder sogar Gewerbesteuer.

Inhaltsverzeichnis

Welche Kosten können bei selbstgenutzten Immobilien von der Steuer abgesetzt werden?
Welche Kosten können Vermieter von der Steuer absetzen?
Welche Besonderheiten sind bei denkmalgeschützten Immobilien zu beachten?
Welche Steuern fallen beim Kauf von Immobilien an?
Muss der Gewinn beim Immobilienverkauf versteuert werden?
Wann fällt beim Verkauf von Immobilien Spekulationssteuer an?
Was passiert, wenn beim Verkauf von Immobilien ein Verlust erzielt wird?
Wann gilt der Verkauf einer Immobilie als gewerbliche Tätigkeit?

Welche Kosten können bei selbstgenutzten Immobilien von der Steuer abgesetzt werden?

Wer eine Immobilie selbst nutzt, kann die folgenden Ausgaben absetzen und so Steuern sparen:

Handwerkerkosten ohne Materialkosten (z. B. für den Einbau neuer Fenster im Haus, die Heizungswartung oder die Modernisierung des Badezimmers), 20 Prozent von maximal 6.000 Euro pro Jahr
Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen (z. B. Reinigungskraft, Hausmeisterdienst), 20 Prozent von maximal 20.000 Euro pro Jahr

Welche Kosten können Vermieter von der Steuer absetzen?

Vermieter erwirtschaften Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, indem sie eine Immobilie als Kapitalanlage vermieten. Sie können im Gegenzug alle Kosten als Werbungskosten von der Steuer abziehen, die in Zusammenhang mit ihren fremdgenutzten Immobilien entstehen, beispielsweise:

Kosten für die Anschaffung oder den Bau einer Immobilie
Renovierungs- oder Sanierungskosten
Werbung, um einen Mieter zu finden (z. B. Provisionen für einen Makler, Kosten für Immobilienanzeigen)
Fahrtkosten (z. B. zum Treffen mit dem Makler)
Zinsen für ein Immobiliendarlehen oder eine Baufinanzierung
Grundsteuer
Kontoführungsgebühren
Bürokosten
Mitgliedsbeiträge (z. B. für die Zugehörigkeit zu einem Vermieterverband)
Kosten für die Möblierung einer vermieteten Wohnung
Handwerkerkosten für Reparaturen
Honorare für Anwälte oder Steuerberater
Kosten für Reinigungs- und Hausmeisterpersonal

Die Anschaffungs- bzw. Herstellkosten von Immobilien können über 40 bis 50 Jahre abgeschrieben werden, je nach Baujahr des Gebäudes:

Bau bis zum 31.12.1924: 40 Jahre lang 2,5 Prozent der Kosten
Bau nach dem 31.12.1924: 50 Jahre lang 2 Prozent der Kosten

Welche Besonderheiten sind bei denkmalgeschützten Immobilien zu beachten?

Grundsätzlich gelten für denkmalgeschützte Gebäude dieselben steuerlichen Voraussetzungen wie für andere Gebäude. Die Anschaffungskosten können zu 2 Prozent über einen Zeitraum von 50 Jahren abgesetzt werden. Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude modernisiert, kann die Kosten folgendermaßen abschreiben:

9 Prozent in den ersten acht Jahren
7 Prozent in den darauffolgenden vier Jahren

Welche Steuern fallen beim Kauf von Immobilien an?

Beim Immobilienkauf fällt stets Grunderwerbsteuer an. Diese variiert je nach Bundesland und beträgt im Jahr 2022:

Baden-Württemberg: 5,0 Prozent
Bayern: 3,5 Prozent
Berlin: 6,0 Prozent
Brandenburg: 6,5 Prozent
Bremen: 5,0 Prozent
Hamburg: 4,5 Prozent
Hessen: 6,0 Prozent
Mecklenburg-Vorpommern: 6,0 Prozent
Niedersachsen: 5,0 Prozent
NRW: 6,5 Prozent
Rheinland-Pfalz: 5,0 Prozent
Saarland: 6,5 Prozent
Sachsen: 3,5 Prozent
Sachsen-Anhalt: 5,0 Prozent
Schleswig-Holstein: 6,5 Prozent
Thüringen: 6,5 Prozent

Grundsätzlich schulden sowohl der Verkäufer als auch der Käufer die Grunderwerbsteuer. In vielen Kaufverträgen wird diese jedoch dem Vertragspartner auferlegt, der die Immobilie kaufen möchte. Die Grunderwerbsteuer wird berechnet, indem der entsprechende Prozentsatz mit dem Kaufpreis der Immobilie multipliziert wird.

Beispiel: In Bayern wird eine Immobilie im Wert von 400.000 Euro verkauft. Die Grunderwerbsteuer beträgt 400.000 Euro x 3,5 % = 14.000 Euro.

Muss der Gewinn beim Immobilienverkauf versteuert werden?

Ob der Veräußerungsgewinn von Immobilien der Einkommensteuer unterliegt, hängt von der bisherigen Nutzung ab:

Bisherige Eigennutzung: Wurde das Gebäude bisher selbst genutzt (z. B. selbst bewohntes Wohnhaus), kann der Hausverkauf steuerfrei erfolgen. Dies gilt allerdings nur, wenn der Steuerpflichtige im Jahr der Veräußerung sowie in den zwei vorherigen Jahren darin gewohnt hat – selbst eine kurzzeitige Vermietung führt dazu, dass das Finanzamt Steuer berechnet.
Bisherige Vermietung: War das Gebäude bisher als Kapitalanlage vermietet, unterliegt der Gewinn aus dem Immobilienverkauf grundsätzlich der Einkommensteuer. Eine Ausnahme gibt es jedoch: Hat der Eigentümer die Wohnung oder das Haus mindestens zehn Jahre lang besessen, so wird der Gewinn steuerlich nicht berücksichtigt.

Hinweis: Möchte man ein unbebautes Grundstück verkaufen, ist unterhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren stets Einkommensteuer zu bezahlen, da eine Eigennutzung durch den Eigentümer bei einem Grundstück steuerlich nicht anerkannt wird.

Wann fällt beim Verkauf von Immobilien Spekulationssteuer an?

Die Spekulationssteuer fällt immer dann an, wenn man eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren wieder verkaufen möchte (Spekulationsfrist). Der Wertzuwachs (nicht der gesamte Verkaufserlös) wird mit dem individuellen Einkommensteuersatz des Steuerpflichtigen besteuert. Den Gewinn kann man folgendermaßen berechnen:

Verkaufspreis

./. ursprünglicher Kaufpreis

./. Kaufnebenkosten

= Wertzuwachs

Zusätzlich zum Gewinn zu addieren ist die Steuerersparnis, die durch die Angabe von Abschreibungen auf die Immobilie in der Steuererklärung erzielt wurde.

Tipp: Will der Erbe eine geerbte Immobilie verkaufen, so übernimmt er die Spekulationsfrist des Erblassers. Hatte dieser die Immobilie bereits mindestens zehn Jahre in seinem Besitz oder sie die letzten drei Jahre selbst genutzt, so ist der Verkauf steuerfrei möglich.

Was passiert, wenn beim Verkauf von Immobilien ein Verlust erzielt wird?

Wird eine Immobilie mit Verlust verkauft, so kann dieser grundsätzlich in der Steuererklärung steuermindernd angegeben werden. Er kann allerdings nur mit Gewinnen aus der gleichen Einkommensart verrechnet werden (§ 23 Abs. 3 Satz 7 EStG). Es ist somit zum Beispiel nicht möglich, Einkünfte aus selbstständiger Arbeit mit Verlusten aus Immobiliengeschäften zu verrechnen.

Wann gilt der Verkauf einer Immobilie als gewerbliche Tätigkeit?

Sofern ein Steuerpflichtiger innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkaufen möchte, so geht das Finanzamt von gewerblichem Immobilienhandel aus (Drei-Objekt-Grenze). Wird diese Grenze überschritten, müssen Umsatzsteuer und Gewerbesteuer auf die Verkäufe der Immobilien abgeführt werden. Eine gewerbliche Tätigkeit wird auch dann angenommen, wenn aus einem Mehrfamilienhaus mehr als drei Wohnungen verkauft werden.