Mietereinbauten

Definition: Was sind Mietereinbauten?

Alle Veränderungen und Ergänzungen einer Immobilie, die der Mieter im eigenen Namen und auf eigene Rechnung vornehmen lässt, werden als Mietereinbauten bezeichnet. Beispiele hierfür sind abgehängte Zimmerdecken, ein neuer Fußbodenbelag oder auch eine Maschine im Industriebetrieb. Aus den allgemein verbindlichen Regelungen des BGB zu den Rechten und Pflichten der Mieter und aus den Klauseln des individuellen Mietvertrags ergibt sich, welche Mietereinbauten zulässig sind und welche nicht. Grundsätzlich müssen sie zum Ende der Mietdauer entfernt werden, sofern es keine anderslautenden Vereinbarungen gibt.

Inhaltsverzeichnis

  • Können die Aufwendungen für Mietereinbauten steuerlich geltend gemacht werden?
  • Welche Arten von Mietereinbauten und -umbauten gibt es?
  • Wann liegt ein Erhaltungsaufwand vor?
  • Wie erfolgt die Abschreibung?

Können die Aufwendungen für Mietereinbauten steuerlich geltend gemacht werden?

Eine steuerliche Geltendmachung der Baumaßnahmen ist abhängig davon, ob sie dem eigentlichen Geschäftszweck des Mieters dienlich sind. Sie dürfen nicht nur zum Ziel der Verbesserung des allgemeinen Nutzungskomforts vorgenommen werden. Als Herstellungskosten für die Geschäftsräume werden Kosten für Mietereinbauten steuerlich berücksichtigt, wenn diese notwendig sind, um den Geschäftsbetrieb aufnehmen zu können, z. B. aufgrund von Auflagen der Gewerbe- und Lebensmittelaufsicht.

Die Aufwendungen für die Baumaßnahmen sind beim Mieter in der Bilanzierung zu aktivieren, sofern die folgenden Voraussetzungen nach H 4.2 (3) EStH erfüllt sind:

  • Es handelt sich um Wirtschaftsgüter, die gegenüber dem Gebäude selbstständig sind.
  • Der Mieter hat den Aufwand für die Herstellungskosten getragen.
  • Die Wirtschaftsgüter sind dem Betriebsvermögen des Mieters zuzurechnen.
  • Der Mieter nutzt sie für mehr als ein Jahr zur Einkünfteerzielung.

Welche Arten von Mietereinbauten und -umbauten gibt es?

Bei der Beurteilung von Mieterumbauten und -einbauten werden die folgenden Arten unterschieden:

Scheinbestandteil: Wenn die folgenden Voraussetzungen vorliegen, handelt es sich um einen Scheinbestandteil nach § 95 BGB:

  • Der Mieter kann die eingefügten Sachen länger nutzen, als das Mietverhältnis voraussichtlich dauern wird.
  • Nach ihrem Ausbau sind die betrieblichen Mietereinbauten nicht defekt, sondern haben noch einen beachtlichen Wiederverwendungswert.
  • Der Vermieter muss nach Art und Beschaffenheit der Sache davon ausgehen, dass sie beim Auszug vom Mieter aus dem gemieteten Gebäude entfernt wird.

Der Mieter ist rechtlicher und wirtschaftlicher Eigentümer der Sache.

Betriebsvorrichtung: Als Betriebsvorrichtung bezeichnet man alle Vorrichtungen, die für den Betrieb eines Gewerbes oder einer beruflichen Tätigkeit genutzt werden. Dies können Maschinen oder maschinenähnliche Vorrichtungen sein, aber beispielsweise auch ein Aufzug, mit dem Waren vom Lager zum Herstellungsort verbracht werden.

Sonstige Mietereinbauten: Liegen weder Scheinbestandteile noch Betriebsvorrichtungen vor, so handelt es sich um sonstige Mietereinbauten. Davon ist immer auszugehen, wenn der Mieter als wirtschaftlicher Eigentümer fungiert oder ein besonderer betrieblicher Nutzungsvorteil des Pächters vorliegt. Letzteres ist dann der Fall, wenn der Einbau unmittelbar den betrieblichen oder beruflichen Zielen des Pächters dient und kein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude besteht.

Wann liegt ein Erhaltungsaufwand vor?

Von den Einbauten abzugrenzen sind sogenannte Erhaltungsaufwendungen. Es handelt sich dabei um Aufwendungen, die für die Erneuerung von bereits bestehenden Anlagen oder Einrichtungen anfallen (z. B. Gebäudeinstandsetzung, Instandhaltung von Einbauten). Ein Erhaltungsaufwand ist steuerlich und rechtlich anders zu behandeln als Mietereinbauten.

Demgegenüber stehen Herstellungskosten für Baumaßnahmen, die für die erstmalige Herstellung eines Einbaus anfallen oder eine wesentliche Verbesserung am Gebäude nach sich ziehen.

Wie erfolgt die Abschreibung?

Entsprechend der Einstufung der Mietereinbauten kommt folgende Behandlung in Hinblick auf die Steuern in Frage:

  • Erhaltungsaufwand: Es handelt sich um sofort abziehbare Betriebsausgaben für Gebäude, die man nicht aktivieren muss – sie wirken sich direkt auf die Steuern aus.
  • Scheinbestandteile & Betriebsvorrichtungen: Es ist von einem beweglichen Wirtschaftsgut auszugehen, das mit den Anschaffungskosten bzw. Herstellkosten aktiviert wird. Die Abschreibung (AfA) erfolgt entweder anhand der voraussichtlichen Mietdauer oder der kürzeren betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 1 EStG).
  • Sonstiger Mietereinbau: Liegt das wirtschaftliche Eigentum des Mieters oder ein betrieblicher Nutzungsvorteil vor, handelt es sich um ein unbewegliches Wirtschaftsgut, das mit den Anschaffungs- oder Herstellkosten aktiviert wird. Die Abschreibung erfolgt entsprechend § 7 Abs. 4 EStG oder gegebenenfalls anhand der kürzeren Nutzungsdauer (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG).
    Sind jedoch beide Voraussetzungen nicht gegeben, handelt es sich um ein immaterielles Wirtschaftsgut, das nicht aktiviert werden darf (§ 5 Abs. 2 EStG). Sofern die Anschaffungskosten mit der Miete verrechnet wird (Mietkürzung), ist ein aktiver Rechnungsabgrenzungsposten zu bilden.

Quellen

https://www.lexoffice.de/lexikon/mietereinbauten/

https://www.smartsteuer.de/online/lexikon/m/mietereinbauten/

https://www.dashoefer.de/thema/mietereinbauten.html

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