Verbilligte Vermietung

Definition: Was ist eine verbilligte Vermietung?

Von einer verbilligten Vermietung spricht man, wenn der Vermieter von seinem Mieter einen Mietbetrag erhält, der unter dem üblichen Mietzins liegt. Für viele lohnt sich dies dennoch, da so wenigstens die auch bei einem Leerstand anfallenden Fixkosten gedeckt sind. Grundsätzlich kann die Miethöhe weitgehend frei durch den Mietvertrag gestaltet werden. Wichtig wird der Begriff der verbilligten Vermietung jedoch, wenn es um den Abzug der Werbungskosten in der Steuererklärung geht.

Inhaltsverzeichnis

  • In welcher Höhe können bei verbilligter Vermietung Werbungskosten abgezogen werden?
  • Wie erfolgt die Berechnung der zu berücksichtigenden Werbungskosten?
  • Gelten diese Regelungen auch für Gewerberäume?
  • Wird eine verbilligte Vermietung an Angehörige anerkannt?
  • Macht es einen Unterschied, ob man an Fremde oder an Angehörige vermietet?
  • Welche Miete gilt als ortsübliche Marktmiete?
  • Wie ist die verbilligte Vermietung an Arbeitnehmer steuerlich zu bewerten?

In welcher Höhe können bei verbilligter Vermietung Werbungskosten abgezogen werden?

Liegt eine verbilligte Vermietung vor, so kann der Vermieter seine Kosten für die Wohnung nicht immer vollständig in der Steuererklärung erfassen. Entscheidend ist hierbei, welches Verhältnis vorliegt:

  • mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG)
    Beträgt die vereinbarte Miethöhe mindestens 66 Prozent, so ist es zulässig, die Ausgaben in voller Höhe anzusetzen.
  • unter 66 Prozent der ortsüblichen Miete (§ 21 Abs. 2 Satz 1 EStG)
    Liegt die vereinbarte Miete unter diesem Schwellenwert, muss sie in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. Im selben Verhältnis können anschließend die Kosten angesetzt werden.

Veraltete Regelung für frühere Steuerjahre

Bis zum 31. Dezember 2011 galt eine abweichende Regelung zur Ermittlung des Wertansatzes der Werbungskosten, das auf einem Urteil des BFH vom 5. November 2002 (Az. IX R 48/01) beruhte:

  • Die vollständige Anwendung von Werbungskosten war gemäß dem Urteil nur dann möglich, wenn die Miete mindestens 75 Prozent des ortsüblichen Mietzinses betrug.
  • Die Ertragsprognose musste überprüft werden, wenn die Miete nur zwischen 50 und 75 Prozent des lokal üblichen Mietzinses lag. Die Ausgaben konnten in voller Höhe angegeben werden, wenn die Ertragsprognose positiv verlief. Fiel sie jedoch nicht positiv aus, so mussten die Kosten in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgesplittet werden. Steuerlich berücksichtigt werden konnten dann nur die Ausgaben für den entgeltlichen Teil.
  • Eine Aufteilung der Werbungskosten musste generell bei einem Mietzins, der niedriger als 50 Prozent der ortsüblichen Miete war, vorgenommen werden.

Wie erfolgt die Berechnung der zu berücksichtigenden Werbungskosten?

Um den Anteil der Ausgaben zu ermitteln, der abgezogen werden darf, geht man in mehreren Schritten vor:

  1. Schritt: Ermittlung der Miete und des ortsüblichen Mietzinses
  2. Schritt: Berechnung des Anteils der verbilligten Miete
  3. Schritt: Bei einem Anteil von mindestens 66 Prozent voller Werbungskostenabzug, bei einem geringeren Anteil Aufteilung in einen unentgeltlichen und einen entgeltlichen Teil
  4. Schritt: Multiplikation der gesamten Werbungskosten mit dem Anteil der entgeltlichen Verpachtung

Beispiel 1: Eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 75 m² wird dem Mieter für einen Betrag von 750 Euro überlassen. Die ortsübliche Miete liegt bei 1.000 Euro. Der Vermieter hat Ausgaben von 2.500 Euro. Es liegt eine verbilligte Vermietung vor, wobei der Mietzins 75% der ortsüblichen Warmmiete beträgt. Die Werbungskosten können voll abgesetzt werden, da der Schwellenwert überschritten wird.

Beispiel 2: Die Rahmenbedingungen sind dieselben wie in Beispiel 1, die Wohnung wird allerdings zu einem Preis von 550 Euro vermietet. Es erfolgt eine Aufteilung des Mietverhältnisses in 55% (entgeltlich) und 45% (unentgeltlich). Es können 55% der Werbungskosten in der Steuererklärung geltend gemacht werden, also 2.500 Euro x 0,55 = 1.375 Euro.

Tipp: Für die Berechnung des Anteils wird nicht die Monatsmiete, sondern die Jahresmiete herangezogen. Wird die Miete also während des laufenden Jahres erhöht, so lässt sich damit der Anteil in Hinblick auf die ortsübliche Miete steigern.

Gelten diese Regelungen auch für Gewerberäume?

Für Gewerberäume, die nicht zu privaten Wohnzwecken vermietet werden, gilt der Schwellenwert von 66 Prozent nicht. Liegt die Miete unter dem ortsüblichen Mietzins, so muss der Mietzins (und in der Folge auch die Werbungskosten) immer in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden.

Beispiel 3: Ein Ladengeschäft wird für einen Betrag in Höhe von 1.200 Euro monatlich vermietet. Die ortsübliche Miete liegt bei 1.350 Euro. Da die Miete nur 88,89% des ortsüblichen Zinses beträgt, dürfen auch die Werbungskosten nur in dieser Höhe angesetzt werden.

Wird eine verbilligte Vermietung an Angehörige anerkannt?

Natürlich darf man eine Wohnung auch an Kinder, Eltern oder Geschwister vermieten und in der Folge Werbungskosten entsprechend der gesetzlichen Vorgaben in der Steuererklärung ansetzen. Wichtig ist hierbei allerdings, dass ein ernsthaftes Mietverhältnis vorliegt und dieses auch tatsächlich durchgeführt wird. Dies bedeutet beispielsweise:

  • Es muss ein Mietvertrag geschlossen werden.
  • Dieser sollte dem entsprechen, wie es unter Fremden üblich ist (sogenannter Fremdvergleich, H 21.4 EStH).
  • Der Vertrag soll tatsächlich vollzogen werden, was beispielsweise tatsächliche Zahlungen einer Miete oder die Durchführung von Nebenkosten beinhaltet.

Falls das Finanzamt zu dem Ergebnis kommt, dass der Mietvertrag nicht tatsächlich durchgeführt wird, wird das gesamte Mietverhältnis steuerlich nicht anerkannt. Der Abzug von Werbungskosten scheidet damit aus.

Macht es einen Unterschied, ob man an Fremde oder an Angehörige vermietet?

Es spielt für die Behandlung der Werbungskosten bei der verbilligten Verpachtung keine Rolle, ob an Angehörige oder an Fremde vermietet wird. Die Ursachen für das verbilligte Mietverhältnis spielen steuerlich gesehen keine Rolle. Liegt der Anteil der Miete unter 66 Prozent, ist in beiden Fällen die Aufteilung der Mieteinnahmen in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil erforderlich (H 21.3 EStH).

Welche Miete gilt als ortsübliche Marktmiete?

Die ortsübliche Marktmiete wird in Hinblick auf die verbilligte Vermietung als ortsübliche Kaltmiete zuzüglich aller gemäß Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten betrachtet (Urteil des BFH vom 10. Mai 2016, Az. IX R 44/15 BStBl 2016 II S. 835). Zu den umlagefähigen Kosten zählen neben der Grundsteuer und (Ab-)Wassergebühren auch Heizkosten, Straßenreinigung, Mühlabfuhr und vieles mehr. Es ergibt sich die Warmmiete gemäß R 21.3 EStR.

Wie ist die verbilligte Vermietung an Arbeitnehmer steuerlich zu bewerten?

Überlässt der Arbeitgeber Wohnungen verbilligt an Arbeitnehmer, so entsteht ein geldwerter Vorteil, den der Arbeitnehmer entsprechend seiner individuellen Lohnsteuermerkmale versteuert. Als Sachbezug ist die Differenz zwischen der im Ort üblichen Miete und der tatsächlich gezahlten Miete anzusetzen (§ 8 Abs. 2 EStG).

Quellen

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