Vergleichsmiete

Definition: Was ist eine Vergleichsmiete?

Als ortsübliche Miete oder Vergleichsmiete wird diejenige Miete bezeichnet, die üblicherweise für eine in Art, Baujahr, Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Lage vergleichbare Wohnung vereinbart wird. Steuerrechtlich ist die Vergleichsmiete vor allem dann relevant, wenn es um den Werbungskostenabzug bei der Vermietung an Angehörige geht.

Inhaltsverzeichnis

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete im Mietrecht ermittelt?
Wie berechnet man die Vergleichsmiete im Steuerrecht?
Wie setzt sich die ortsübliche Marktmiete zusammen?

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete im Mietrecht ermittelt?

Die ortsübliche Miete ist bei der Vermietung einer Wohnung vor allem in Hinblick auf Mieterhöhungen wichtig. § 558 Abs. 1 BGB sieht vor, dass eine Mieterhöhung nur bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich ist. Dieser Wert kann anhand folgender Maßnahmen ermittelt werden:

Mietspiegel (558a Abs. 2 Nr. 1 BGB): Existiert für die betreffende Gemeinde ein Mietspiegel, so kann die ortsübliche Vergleichsmiete einfach aus dem der Wohnung entsprechenden Feld abgelesen werden. Am besten geeignet ist der sogenannte "qualifizierte Mietspiegel", da er von mehreren beteiligten Stellen gemeinsam erarbeitet und anerkannt wird. Auch ein einfacher Mietspiegel kann hilfreich sein. Er beweist allerdings nicht, dass die Mieterhöhung angemessen ist.
Mietdatenbank (558a Abs. 2 Nr. 2 BGB): Auch die Informationen aus einer Mietdatenbank können als Basis für eine Mieterhöhung herangezogen werden. Es handelt sich um eine Sammlung von Mieten für unterschiedlichste Wohnungen.
Sachverständigengutachten (558a Abs. 2 Nr. 3 BGB): Der Vermieter kann die ortsübliche Miete durch ein Sachverständigengutachten feststellen lassen.
Vergleichswohnungen (558a Abs. 2 Nr. 4 BGB): Lässt sich die ortsübliche Marktmiete nicht anderweitig ermitteln, können alternativ auch drei vergleichbare Wohnungen aufgezeigt werden. Der günstigste Mietzins wird dann als Vergleichsmiete angesetzt.

Wie berechnet man die Vergleichsmiete im Steuerrecht?

Vermietet der Vermieter eine Wohnung oder ein Haus an einen Angehörigen, so können die anfallenden Werbungskosten nur dann in voller Höhe von der Steuer abgesetzt werden, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Es ist deshalb für den Vermieter besonders wichtig, die ortsübliche Miete korrekt zu ermitteln, weil es sonst bei einer abweichenden Einschätzung durch das Finanzamt zu steuerlichen Nachteilen kommen kann. Sinkt der Mietzins unter 66 Prozent, so kommt nur noch ein anteiliger Ansatz der Werbungskosten in Frage.

Die Finanzämter haben einer Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt vom 22. Januar 2015 (S 2253 A - 85 - St 227) zufolge mehrere Instrumente zur Verfügung:

Frühere Vermietung an Dritte: War die Wohnung zuvor bereits an einen fremden Dritten vermietet, kann die damals vereinbarte Miete als ortsübliche Kaltmiete angesehen werden.
Mietspiegel: Im Idealfall ist der qualifizierte Mietspiegel heranzuziehen, wobei bei der Angabe von Rahmenwerten der untere Wert zu berücksichtigen ist (Urteil des BFH vom 17. August 2005, Az. IX R 10/05, BStBl 2006 II, S. 71).
Mietwertkalkulatoren: Die Finanzämter besitzen Mietwertkalkulatoren, die für die Ermittlung der Vergleichsmiete genutzt werden können.
Immobilienportale: Vergleichbare Mieten lassen sich auch über Immobilienportale im Internet finden.
Veralteter Mietpreisspiegel: Mietpreisspiegel wurden in den 1990er Jahren abgeschafft, können aber – anhand von Preisindizes auf heutige Marktverhältnisse hochgerechnet – immer noch für die Ermittlung der ortsüblichen Miete herangezogen werden.
Bundesdurchschnitt: Sind anders keine Ergebnisse zu erzielen, kann das Finanzamt die bundesdurchschnittliche Bruttokaltmiete in regionalisierter Form nutzen.
Bausachverständiger: Haben all diese Maßnahmen nicht zum Erfolg geführt, kann das Gutachten eines Bausachverständigen herangezogen werden, um die ortsübliche Miete zu ermitteln.

Auch wenn dem Vermieter nicht all diese Instrumente zur Verfügung stehen, so kann er sich doch grundsätzlich desselben Schemas bedienen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln und erhaltene Werte zu verifizieren. So kann er das Risiko einer unzutreffenden Einschätzung minimieren.

Wie setzt sich die ortsübliche Marktmiete zusammen?

Grundsätzlich steckt in der Vergleichsmiete stets die ortsübliche Kaltmiete. Im Mietrecht vergleicht man hier die Kaltmiete ohne anfallende Betriebskosten. Die Finanzämter hingegen setzen für die Beurteilung der Miethöhe neben der Kaltmiete auch alle nach Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten an.

Quellen

https://www.haufe.de/steuern/finanzverwaltung/wie-das-finanzamt-die-ortsuebliche-vergleichsmiete-ermittelt_164_299710.html

https://deutschesmietrecht.de/mieterhoehung/94-mieterhoehung-vergleichsmiete.html