Übertragung von Mietimmobilien zwischen Ehegatten

Steuern umgehen oder nur gestalten?

Es gibt viele gute Gründe für den Verkauf von Immobilien unter Ehegatten. Neben einer möglichen Haftungsbeschränkung des Familienvermögens sind auch erhebliche steuerliche Vorteile möglich.

Vorteile durch eine Übertragung zwischen Eheleuten

Steuerliche Vorteile sind möglich, wenn das Finanzamt den Grundstücksverkauf steuerrechtlich anerkennt. Für diese steuerliche Anerkennung müssen die Verträge unter Eheleuten denselben Punkten standhalten, wie Verträge unter Fremden. Zudem darf es sich nicht um ein Scheingeschäft handeln oder eine Vertragsgestaltung, die Steuerbegünstigungen hervorrufen soll, die so vom Gesetz nicht vorgesehen sind.

1. Abschreibungsvolumen anheben

Der erste Vorteil ist die mögliche Anhebung des Abschreibungsvolumens. Als Beispiel: Ein Mann verkauft seiner Ehefrau ein voll abgeschriebenes Haus, bei dem vom Kaufpreis 300.000€ auf das Gebäude entfallen. Auf diese Weise sparen sie durch die Abschreibung über die Jahre gesehen 150.000€ Steuern.

2. Fremdfinanzierung zur Darlehensumwandlung nutzen

Bei der momentan günstigen Zinslage, kann die Ehefrau ein Darlehen mit 1-2% Zinsen aufnehmen. Mit diesem zahlt sie den Kaufpreis an den Ehemann, welcher wiederum den Kaufpreis nutzen kann, um ein älteres und wesentlich teureres Darlehen abzulösen.

3. Werbungskosten

Der dritte Vorteil ist die Möglichkeit, die anfallenden Kosten für den Hauskauf, wie beispielsweise die Zinsen für das Darlehen, als Werbungskosten geltend zu machen.

Hürden bei der entgeltlichen Übertragung von Mietimmobilien

1. Das Scheingeschäft

Nach §41 Abs. 2 AO handelt es sich um ein Scheingeschäft, wenn es dem Geschäft an Ernsthaftigkeit fehlt und es dementsprechend nur von den Vertragspartnern simuliert wird. In dem Fall ist den Eheleuten die reale Umsetzung des Vertrages nicht wichtig, bzw. sie sind sich sogar darin einig, dass diese nicht gewollt ist. Dementsprechend prüft das Finanzamt, ob die Hauptbestandteile des Vertrages, die Vermögensübertragung und die Zahlung des Kaufpreises, hinreichend geregelt sind und entsprechend durchgeführt werden.

Die ernste Absicht der Vermögensübertragung wird bei dem Einsatz von weitreichenden Rückübertragungsklauseln angezweifelt. Ein Ehegatte, der solche Klauseln unbeschränkt im Kaufvertrag einsetzt, erweckt den Eindruck, dass er das Mietobjekt nicht wirklich verkaufen will.

Beim Kaufpreis ist zu beachten, dass dieser vom kaufenden Ehepartner aus eigenen Mitteln aufgebracht werden kann. Ist erst eine Schenkung vom verkaufenden Ehepartner notwendig, damit sich der kaufende Ehepartner die Immobilie leisten kann, liegt der Verdacht einer verschleierten Grundstücksschenkung nahe.

2. Missbrauch der Gestaltungsmöglichkeiten

§42 AO sieht vor, dass das Steuergesetz durch Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten nicht umgangen werden kann. Demnach liegt ein Missbrauch vor, wenn eine unangemessene rechtliche Gestaltung gewählt wird, die beim Steuerpflichtigen oder einem Dritten im Vergleich zu einer angemessenen Gestaltung zu einem gesetzlich nicht vorgesehenen Steuervorteil führt.

3. Der Fremdvergleich

Neben der Tatsache, dass es dem Vertrag nicht an Ernsthaftigkeit fehlen darf und auch keine Gestaltungsmöglichkeit unangemessen genutzt wurde um unrechtmäßig steuerliche Vorteile zu erlangen, muss der Vertrag auch einem Fremdvergleich standhalten. Das bedeutet, dass er darauf geprüft wird, ob er die fremdüblichen Inhalte eines Vertrages enthält. Dazu zählen neben dem Kaufpreis auch Angaben zur Fälligkeit des Kaufpreises, zu Verzugsfolgen, Form der Zahlung, etc.

Schwierig wird es an dieser Stelle, wenn der verkaufende Ehepartner dem kaufenden Ehepartner ein zinsloses Darlehen oder eine Stundung des Kaufpreises gewährt. Dieses steht zwar nicht generell einem regelmäßigen Kaufvertrag entgegen, kann aber dafür sorgen, dass die Darlehensverhältnisse näher geprüft werden und dann dem Fremdvergleich nicht standhalten. Ein fehlender oder sehr geringer Kaufpreis hingegen, steht der steuerlichen Anerkennung des Vertrages nicht entgegen, sofern keine weiteren unüblichen Umstände hinzukommen.