Veräußerung eigengenutzter Immobilien – Was ist zu beachten?

Ein insbesondere für vermögende Einzelpersonen relevanter Teilbereich des Steuerrechts sind die Regelungen im Hinblick auf die Veräußerung von eigengenutzten Immobilien. Interessant ist dies insbesondere deshalb, weil die Veräußerung privater Immobilien in Deutschland grundsätzlich steuerfrei möglich ist und daher diese Einkunftsart gegenüber anderen steuerrechtlich privilegiert wird. Da jedoch unterschiedliche Regelungen für jeweils verschiedene Rahmenbedingungen Anwendung finden, soll dieser Blick einen Überblick bieten über alles, was es hinsichtlich der Veräußerung eigengenutzter Immobilien zu beachten gilt. Grundsätzlich ist nämlich zu unterscheiden, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wurde und ob sie in Deutschland oder einem anderen Land liegt. Zudem spielt noch die Frage eine Rolle, wie lange sich die Immobilie im Besitz des Steuerpflichtigen befindet.

Voraussetzungen für die steuerfreie Veräußerung von eigengenutzten Immobilien

Grundsätzlich gilt: Die seit 1. Januar 2009 in Kraft getretene Abgeltungssteuer gilt nur für Einkünfte aus Kapitalvermögen, so dass Einkünfte aus der Veräußerung von Immobilien weiterhin grundsätzlich steuerfrei bleiben können. Dies ist jedoch an einige grundlegende Voraussetzungen geknüpft. Zunächst muss sichergestellt sein, dass der Zeitraum zwischen der Anschaffung und dem Verkauf der Immobilie mindestens zehn Jahre beträgt. Gewinne, die aus einer Veräußerung während des als Spekulationsfrist bezeichneten Zeitraums von zehn Jahren erzielt werden, sind in aller Regel steuerpflichtig, wobei der Gesetzgeber eine taggenaue Rechnung vornimmt.

Von dieser Spekulationsfrist gibt es drei maßgebliche Ausnahmen:

• Immobilien, bei denen eine Verwendung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken, d.h. des Immobilieneigentümers, erfolgt;
• Immobilien, bei denen im Veräußerungsjahr sowie in den beiden Jahren zuvor ausschließlich eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken erfolgte
• Ferien- und Zweitwohnungen, die ausschließlich selbst genutzt werden

Um festzustellen, ob der Zehnjahreszeitraum eingehalten wurde, ist der Zeitpunkt, zu dem der Kaufvertrag für das Grundstück abgeschlossen wurde, in Betracht zu ziehen. Wird ein Grundstück vererbt oder verschenkt, sind die für den Rechtsvorgänger, d.h. für den Erblasser oder Schenkenden geltenden Fristen für die Berechnung heranzuziehen.

Wenn bei der Veräußerung von Immobilien statt eines Gewinns ein Verlust erzielt wird, so darf dieser ausschließlich mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungen gegengerechnet werden. Durch die im Zuge der Einführung der Abgeltungssteuer entstandenen Verlustverrechnungstöpfe muss die Verlustverrechnung jedoch im Einzelfall geprüft werden, da dieser enge Grenzen gesetzt sind. Zu beachten ist, dass unter Ehegatten, die gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagt werden, auch eine Verlustverrechnung stattfinden kann.

Veräußerung von Immobilien mit Auslandsbezug

Wird eine Immobilie veräußert, die sich außerhalb von Deutschland befindet, so müssen die genauen Bestimmungen des jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Deutschland als Wohnsitzstaat und dem Staat, in welchem die Immobilie liegt, beachtet werden. Etwas anderes gilt, wenn sich die Immobilie in Deutschland befindet, ihr Eigentümer jedoch im Ausland lebt: Der Veräußerungsgewinn ist dann in Deutschland zu versteuern.