Baudenkmal

Definition: Was ist ein Baudenkmal?

In Deutschland hängt es von den Denkmalschutzvorschriften des jeweiligen Bundeslandes ab, ob ein Gebäude als Baudenkmal klassifiziert ist oder nicht. Handelt es sich gemäß dem jeweiligen Landesdenkmalschutzgesetz bei einem Gebäude oder einem Gebäudeensemble um ein Baudenkmal, so kann eine steuerliche Förderung gewährt werden. Die Art des Gebäudes spielt dabei keine Rolle. Entscheidend für die Klassifizierung als Baudenkmal ist das Vorliegen eines öffentlichen Erhaltungsinteresses, beispielsweise aufgrund von künstlerischen, städtebaulichen, geschichtlichen, volkskundlichen oder wissenschaftlichen Aspekten.

Der Gesetzgeber hat hierzu Fördervorschriften im Rahmen des Einkommensteuergesetztes herausgegeben. Vor allem werden Baudenkmäler sowie Objekte in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsgebieten gefördert. Die steuerliche Berücksichtigung von Aufwendungen für Baudenkmäler wird erreicht, indem diese von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Dies erfolgt durch erhöhte Absetzungen und durch Steuerbegünstigungen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Baudenkmälern und bei schutzwürdigen Kulturgütern. Der Erhaltungsaufwand bei Baudenkmälern wird zudem steuerlich in besonderer Weise behandelt.

Inhaltsverzeichnis

Wie hoch ist die Abschreibung für ein vermietetes Baudenkmal?
Wie sieht die Abschreibung für ein selbst genutztes Gebäude aus?
Wie wird die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der AfA ermittelt?
Wie werden Erhaltungsaufwendungen von Immobilien steuerlich behandelt?
Wie sieht die steuerliche Begünstigung beim Ensembleschutz aus?
Wie werden die Steuern bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft berücksichtigt?
Welche Maßnahmen werden durch die Baudenkmal-AfA gefördert?
Wie wird ein Baudenkmal gefördert, das nicht selbst genutzt oder vermietet wird?
Welche Voraussetzungen sind für die Denkmal-AfA zu erfüllen?

Wie hoch ist die Abschreibung für ein vermietetes Baudenkmal?

Bis zum 31.12.2003 waren gemäß § 7i EStG bis zu 10 Prozent der Herstellungskosten im Jahr der Herstellung sowie in den folgenden neun Jahren absetzbar, sofern das Haus vermietet wurde. Baumaßnahmen an einem vermieteten Gebäude, die nach dem 31.12.2003 begonnen wurden, können in den ersten acht Jahren nur noch mit 9 Prozent und in den darauffolgenden vier Jahren nur noch mit 7 Prozent von den Steuern abgesetzt werden. Insgesamt können somit 100 Prozent der Kosten bei der Steuer geltend gemacht werden.

Wie sieht die Abschreibung für ein selbst genutztes Gebäude aus?

Bis zum 31.12.2003 waren gemäß § 10f EStG die Aufwendungen für zu eigenen Wohnzwecken dienende Baudenkmäler im Jahr der Baumaßnahme sowie in den darauffolgenden neun Jahren jeweils zu 10 Prozent als Sonderausgaben absetzbar. Der Sonderausgabenabzug ist weiterhin für zehn Jahre möglich, beträgt aber seit 01.04.2004 nur noch 9 Prozent der steuerbegünstigten Aufwendungen. Steuermindernd sind somit 90 Prozent der Aufwendungen absetzbar. Dies gilt nach § 10g EStG auch für schutzwürdige Kulturgüter.

Wie wird die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der AfA ermittelt?

Bemessungsgrundlage für die AfA sind die Herstellungskosten für die Baumaßnahmen. Einbezogen werden nur Kosten, die für die Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder für eine sinnvolle Nutzung notwendig sind. Sofern die zuständige Denkmalbehörde einen Zuschuss zu der Maßnahme bezahlt, so ist dieser von der Bemessungsgrundlage abzuziehen (§ 7i Abs. 1 Satz 7 EStG). Von dem verbleibenden Betrag wird dann die Abschreibung berechnet.

Der Kaufpreis der Immobilie wird nicht von der Denkmal-AfA erfasst und ist somit abgesehen von der normalen Gebäudeabschreibung nicht zusätzlich steuerlich begünstigt. Der Kaufpreis kann je nach Baujahr entweder über 40 Jahre mit 2,5 Prozent des Anschaffungspreises (Baujahr vor 1925) oder über 50 Jahre mit 2 Prozent (ab 1925) abgeschrieben werden. Dies gilt jedoch nur, wenn das Baudenkmal vermietet wird.

Wie werden Erhaltungsaufwendungen von Immobilien steuerlich behandelt?

Reine Erhaltungsaufwendungen erhöhen den Wert des denkmalgeschützten Gebäudes nicht, dienen aber dazu, das Haus als Baudenkmal zu erhalten, oder tragen zu einer sinnvollen Nutzung bei. Sie können entweder sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abgezogen oder auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden (§ 11b Satz 1 EStG).

Wie sieht die steuerliche Begünstigung beim Ensembleschutz aus?

Beim Ensembleschutz ist nicht das gesamte Gebäude als Baudenkmal klassifiziert, sondern lediglich die Fassade im Rahmen einer Gebäudegruppe. Der Eigentümer kann lediglich jene Kosten absetzen, die auf den Erhalt der Fassade entfallen (z. B. Einbau neuer Fenster, Sanierung der Fassade), nicht jedoch für eine neue Heizung oder eine Sanierung des Badezimmers.

Wie werden die Steuern bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft berücksichtigt?

Ist das Gebäude in mehrere Wohnungen aufgeteilt, die einer Wohnungseigentümergemeinschaft gehören, so können die Eigentümer die Sanierungskosten anteilig mit der Gebäude-AfA abschreiben. Entscheidend ist hierfür das Verhältnis der Miteigentumsanteile gemäß Teilungserklärung. Besitzt ein Eigentümer beispielsweise 30 Prozent der Anteile, so kann er auch 30 Prozent der Kosten für die Sanierung des denkmalgeschützten Gebäudes von der Steuer absetzen.

Welche Maßnahmen werden durch die Baudenkmal-AfA gefördert?

Die Abschreibung für Baudenkmäler ist nur auf Baumaßnahmen anzuwenden, die der Erhaltung des Denkmals dienen oder eine sinnvolle Nutzung ermöglichen. Dies trifft beispielsweise auf eine Badsanierung, den Einbau einer neuen Heizung oder den Austausch alter Fenster zu. Nicht steuerlich geltend machen kann der Eigentümer jedoch Neubauten und Anbauten (z. B. eine neue Garage).

Wie wird ein Baudenkmal gefördert, das nicht selbst genutzt oder vermietet wird?

Wird das Gebäude weder selbst genutzt noch vermietet, so gelten dafür dieselben Möglichkeiten für die Abschreibung wie für ein selbst genutztes Baudenkmal. Dies allerdings nur, wenn solche Objekte der Öffentlichkeit zugänglich gemacht oder der Wissenschaft zur Verfügung gestellt werden (§ 10g Abs. 1 Satz 2 EStG).

Welche Voraussetzungen sind für die Denkmal-AfA zu erfüllen?

Damit die spezielle Abschreibung für ein Baudenkmal in Anspruch genommen werden kann, müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

Das Gebäude muss der zuständigen Denkmalschutzbehörde zufolge als Denkmal klassifiziert worden sein. Hierüber ist eine Bescheinigung für die Immobilie auszustellen.
Ehe die Maßnahmen umgesetzt werden, müssen diese von der zuständigen Behörde denkmalrechtlich genehmigt werden.
Nach der Fertigstellung der Arbeiten stellt die Denkmalschutzbehörde eine Bescheinigung zur Vorlage beim Finanzamt aus. Diese ist zwingende Voraussetzung für den steuerlichen Abzug der Immobilie.