Grund und Boden

Definition: Was versteht man unter Grund und Boden?

Zur steuerlichen Bewertung werden Grundstücke in Gebäude sowie Grund und Boden aufgeteilt. Ein Objekt kann abgeschrieben werden, da es regelmäßig eine Wertminderung erfährt. Grundstücke unterliegen jedoch keiner Wertminderung und dürfen somit auch nicht abgeschrieben werden.

Inhaltsverzeichnis

  • Was gehört zum Grund und Boden?
  • Wie wird der Wert von Grund und Boden ermittelt?
  • Wie wird eine Immobilie steuerlich behandelt?

Was gehört zum Grund und Boden?

Was genau dem Grundstück zuzuschreiben ist, definiert § 94 BGB: Zum Grund und Boden gehören:

  • das Grundstück selbst
  • alle Sachen, die fest damit verbunden sind (z. B. Gebäude, Gartenzaun, Fertiggarage, Heizungsanlage)
  • Erzeugnisse des Grundstücks, soweit sie mit dem Boden in Zusammenhang stehen (z. B. Pflanzen)

Pflanzt beispielsweise ein Mieter in den gemieteten Garten Pflanzen, so kann der Vermieter nach dessen Auszug darauf bestehen, dass die Pflanzen an Ort und Stelle verbleiben.

All diese Bereiche bilden eine Einheit und können sowohl rechtlich als auch sachlich nicht getrennt voneinander behandelt werden. Es ist also beispielsweise nicht möglich, nur ein auf einem Grundstück befindliches Haus zu verkaufen, das Eigentum am Boden jedoch zu behalten. Immobilien können immer nur zusammen mit dem Grundstück verkauft werden, mit dem sie verbunden sind.

Wie wird der Wert von Grund und Boden ermittelt?

Für die Wertermittlung von Grund und Boden ist die Wertermittlungsverordnung (WertV) ausschlaggebend. So definiert beispielsweise § 4 WertV, welche Flächen als Flächen der Land- und Forstwirtschaft, als Bauerwartungsland, als Rohbauland oder als baureifes Land zu bewerten sind – diese Einstufung zieht unterschiedliche Bewertungsverfahren nach sich. Relevant für die Bewertung von Grund und Boden sind beispielsweise auch Faktoren wie:

  • städtebauliche Zulässigkeit von Bauvorhaben
  • privatrechtliche und öffentlich-rechtliche Rechte und Belastungen (z. B. Dienstbarkeiten, Nutzungsrechte oder Baulasten)
  • Beschaffenheit und Eigenschaften des Grundstücks (z. B. Größe und Gestalt von Grund und Boden, Bodenbeschaffenheit, Umwelteinflüsse)
  • Lagemerkmale (z. B. Verkehrsanbindung, Nachbarschaft, Wohn- und Geschäftslage)

Grundsätzlich stehen für die Bewertung von Grund und Boden das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren zur Auswahl. In einem Urteil wurde vor einigen Jahren entschieden, dass für die Kaufpreisaufteilung auf Grund und Boden sowie Gebäude bei Renditeobjekten das Sachwertverfahren heranzuziehen ist (Urteil des FG Düsseldorf vom 19. Januar 2016, Az. 13 K 1496/13 E). Dies ist besonders in Hinblick auf die steuerliche Betrachtung wichtig. Je höher der auf das Haus entfallende Wertanteil ist, desto höher ist der mögliche Abzug von steuermindernden Werbungskosten im Rahmen der Absetzung für Abnutzung.

Wie wird eine Immobilie steuerlich behandelt?

Die steuerliche Behandlung von Grund und Boden bei Unternehmen ist davon abhängig, welchem Gewinnermittlungsverfahren sie unterliegen:

  • Bilanzierungspflicht: Soweit das Grundstück zum notwendigen Betriebsvermögen zählt, gehört es zum Anlagevermögen und muss somit in der Steuerbilanz aktiviert werden. Grundsätzlich werden hierfür die Anschaffungskosten herangezogen. Unter Umständen kommt aber auch die Bewertung mit einem Teilwert (bei einer dauerhaften Wertminderung) oder mit reduzierten Anschaffungskosten (bei Übertragung einer Rücklage auf den Grund und Boden) in Frage.
  • Einnahmen-Überschuss-Rechnung: Die für das Grundstück angefallenen Anschaffungskosten werden erst dann steuerlich berücksichtigt, wenn sie veräußert oder dem Betrieb entnommen werden. Sie werden dann als Betriebsausgaben verbucht.

Quellen

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