Verkehrswert einer Immobilie: Einfluss auf die Erbschaftssteuer

Montag, 12 November 2018. Veröffentlicht in Allgemein

Wer eine Immobilie erbt, muss Erbschaftssteuer bezahlen. Das kann angesichts der aktuell hohen Marktpreise ziemlich teuer werden. Muss es aber nicht in jedem Fall. Die Erbschaftssteuer richtet sich nach der Höhe der Erbschaft und der Steuerklasse des Erben. Das komplexe deutsche Erbschaftssteuergesetz sieht jedoch einige Einschränkungen und Sonderreglungen vor. In §13 ErbStG findet sich ein ganzer Katalog an Regelungen, die sich auf die Erbschaftssteuer für Immobilien auswirken können. Die wichtigsten Eckdaten für die Erben einer Immobilie sind die Freibeträge. Um die Belastung der verwandten Erben nicht zu hoch ausfallen zu lassen, gibt es Freibeträge, die vom Verwandtschaftsgrad und wiederum von der Steuerklasse abhängig sind.

Die Rolle des Verkehrswerts bei der Berechnung der Erbschaftssteuer

Für die Berechnung der Erbschaftssteuer legt das Finanzamt den Verkehrswert einer Immobilie zugrunde, also den Kaufpreis, den das Objekt bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielen würde. Die Begutachtung geschieht aber meist nicht vor Ort, sondern orientiert sich an allgemeingültigen Marktwerten. Deshalb kann es bei einer zu erwartenden Erbschaftssteuer erheblicher Höhe klug sein, selbst einen Sachverständigen zu bestellen. Dieser kann wertmindernde Kriterien in seinem Gutachten berücksichtigen, welche die Steuerlast mindern, deren Ansatz das Finanzamt in vielen Fällen unterlässt.

Minderung des Verkehrswerts einer Immobilie

Der Verkehrswert einer Immobilie kann durch einen Sachverständigen detaillierter erfasst werden. Hier können verschiedene Faktoren dazu führen, dass der zugrundeliegende Wert gemindert wird, zum Beispiel:

Rechte von dritten Personen (z. B. eingetragenes, lebenslanges Wohnrecht der Eltern)
allgemeiner Zustand des Hauses
vorhandene Schäden (z. B. reparaturbedürftiges Dach, Schimmelproblem)
schlechte Lage
vermietete oder leerstehende Immobilie
Lärmbelastung durch Hauptverkehrsstraße oder nahegelegenen Flughafen
mangelnde Isolierung des Gebäudes

Stellt der Sachverständige fest, dass der tatsächliche Verkehrswert unter dem vom Finanzamt festgesetzten Wert liegt, kann sich dies direkt auf die Erbschaftssteuerbelastung auswirken – im positiven Sinne.

Beispiel: Niedrigere Immobilienbewertung = niedrigere Erbschaftssteuer

Herr Müller beerbt seine kürzlich verstorbene Mutter. Sie hinterlässt ihrem einzigen Sohn ihr gesamtes Vermögen, das aus einer vermieteten Immobilie sowie Barvermögen von 200.000 Euro besteht. Das Finanzamt legt eine Immobilienbewertung von 450.000 Euro zugrunde. Herr Müller ist mit dieser Bewertung nicht einverstanden und beauftragt einen Sachverständigen. Dieser gelangt zu der Auffassung, dass die Immobilie aufgrund ihres Zustands – die längst fällige Dachreparatur steht noch aus – und aufgrund der schlechten Lage tatsächlich nur einen Verkehrswert von 350.000 Euro aufweist.

Auf die Erbschaftssteuer wirkt sich dies folgendermaßen aus:

	Bewertung des Finanzamts	Bewertung des Sachverständigen
+ 200.000 Euro Barvermögen (Gesamtwert der Erbschaft)	650.000 Euro	550.000 Euro
./. 400.000 Euro Freibetrag	250.000 Euro	150.000 Euro
7% Erbschaftssteuer	17.500 Euro	10.500 Euro

Durch die niedrigere Bewertung des Sachverständigen sinkt die zu zahlende Erbschaftssteuer um 7.000 Euro. Falls ein Erbe das Gefühl hat, dass die vom Finanzamt angesetzte Immobilienbewertung zu hoch ist, sollte er einen Sachverständigen mit der Bewertung beauftragen. Dies lohnt sich besonders, wenn dadurch eine der Schwellen bei den Erbschaftssteuersätzen unterschritten werden kann (z. B. Wert des Erbes von 615.000 Euro = 15 Prozent Erbschaftssteuer, durch eine niedrigere Bewertung von unter 600.000 Euro läge der Satz nur bei 11 Prozent).

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